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雪上加霜:加拿大房产盛世的终结

加拿大央行行长STEPHEN POLOZ从四年前上任以来,一直在警告加拿大人债台高筑去购买高价住房的行为。起初他使用的是银行专业术语,指出这里存在着“家庭失衡”的风险。

最近,随着多伦多、温哥华家庭债务创历史新高和房价持续上涨,他开始表达地非常直白清楚。他说:“现在是提醒人们,房价能够涨上去就能跌下来的时候了。”他4月12日说道。

各级政府一直在试图限制房价(但是Poloz先生鼓励通过保持低利率来提高房价)。联邦政府已经收紧了对贷款人抵押贷款保险政策的条件。去年,不列颠哥伦比亚省政府对外国买家征收了15%的税款。安大略省今年也提出了自己的版本。

这些措施对市场影响缓慢。根据Teranet国家银行指数,多伦多房价在四月份获得了年增幅达26.3%的新记录。温哥华的价格上涨了9.7%。家庭债务(其中三分之二是抵押贷款)是迄今为止最高的。加拿大人每拥有一元可支配收入,就负债1.67元(见图表)。

现在有迹象表明,市场可能已经达到顶峰。多伦多的房地产代理公司说,过去曾经吸引过十几个投标人的房子现在已经减少到只剩几个。谷歌搜索“房屋泡沫”一词已经飙升。有更多的“出售”标志和较少的实际销售。这些都是出现转折点的市场迹象。现在的问题是这个转折是顺利的软着陆还是让人恐慌的下跌。

在造成全球金融危机的2007年房屋市场崩溃之前,观察者就看到了加拿大与美国的相似之处。加拿大最大的次级贷款机构Home Capital在本月份遭受巨大的冲击。安大略省股市监管机构表示,目前没有发现可能的欺诈行为。加拿大家庭的债务与收入比率看起来高于当时美国的高峰期。 5月10日评级机构Moody’s将加拿大六大银行降级。

然而,加拿大的危险却小于十年前的美国。现在房屋繁荣仅仅集中在几个大城市。类似于Home Capital这样的机构,其为不符合正常银行信贷标准的借款人提供房屋资本,但这些机构只占抵押贷款的11%。其他的都是由联邦和省级政府(主要是银行)监管的机构。

美国的债务与收入比率与加拿大之间的比较是容易让人产生误导的,因为这两者的计算方法根本不同。尽管已经被降级了,加拿大资本充足的银行仍然是世界上最有信誉的银行之一。Moody’s分析师David Beattie说:“我们不认为天空塌下来了。”

但温和的住房热潮也可能会受到伤害。建筑商、律师以及任何向人们出售货物的公司都容易在房价上涨时期赚到钱,因为当时人们会觉得自己更富有。由于消费支出和住宅投资,截止2016年第四季度,加拿大经济在以每年2.6%的速度增长。

投资银行RBC的Mark Chandler表示,如果全国房价下跌10%的话,将会使经济增长率降低一个百分点。这也会影响政府的财政。今年,安大略省的土地转让税收入约为31亿加元(约合23亿美元),约占整体收入的3%。

除了住房和消费之外,出口是加拿大经济增长的第三个主要来源,但是现在这一块正在受到美国保护主义的威胁。唐纳德·特朗普说,他希望对加拿大、墨西哥和美国之间的北美自由贸易协定进行大规模的改革。

加拿大经济下滑可能不会随着房价的下降而开始,而是由于北美自由贸易协定的破裂而开始:毕竟,美国购买了加拿大出口商品的四分之三。然后,整个噩梦可能会蔓延到房地产和银行。 Beattie先生说:“如果在恶劣的环境中前行,即使一个好的银行也会遇到麻烦。”如果多伦多和温哥华不打压加拿大的经济,华盛顿还要来呢。

转载至温哥华港湾

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