TwitterFacebook

想去多伦多投资楼花?这是一份楼花指南,让你轻松避雷~

  • 来源:

那在不知道有没有人和小编一样,虽然都有一个买房梦,但几年的光阴转瞬飞逝,每年一搬的租房子生活仍在继续。

对于大部分前途飘忽不定的海外人士来说,要买一个房子“落地生根”,还是很需要勇气和决心。

投资是一个很灵活又很考验技巧的行为,不要在一棵树上吊死是不变的法则。虽然我们身在渥太华,但投资的可能并不应局限在这个城市里。譬如最近不少渥太华人对投资多伦多Condo楼花兴致颇高。

接下来文章转自全加拿大前1%地产经纪,有8年多伦多地产经验的Evan Tang为大家送上一份《多伦多楼花指南》。

楼花,始终是多伦多房产市场的热点话题。

在置业投资的大潮中,无论是新移民、本地人、白领、投资客,还是学生党,都喜欢把目光聚焦在楼花市场。

相信大家也都有同感,近年来,在大多伦多地区的主要路段上,新开盘的楼花层出不穷,建筑工地和售楼中心一个接着一个。不论冬夏,在一些经典项目开盘的时候,抢购楼花的队伍也时常排得很长,场面十分壮观。

为什么楼花会成为买家心中的“爆款”?

买好的地段的公寓楼花,真的需要排5天队吗?

楼花市场的优势和风险又有哪些呢?

为了解答和分享以上这些问题,协助大家在多伦多的楼花市场里理性地投资,Evan特地把自己多年以来帮客户、朋友购买楼花的经验和技巧写成一篇深度干货,跟诸位分享。

一、你真的了解“楼花”吗?

楼花,其实就是国内的“期房”。

在多伦多,楼花分为两大类:

– Condominium 楼花
– Freehold 楼花

好,下面说一下建房时间:

(咚咚咚,敲黑板!这里有个重点:和全世界期房不一样的地方是,多伦多楼花建设时间很长,很多人都不知道这个时间线)

– Condo楼花签约之后要4到5年交货!
– Freehold楼花签约之后需要1.5年到2.5年交货!

相比,如果在美国旧金山的一个楼花,从签约到交货最多也就半年时间,很多都是可以马上交割。

为什么多伦多的楼花需要拖这么久?

首先得理解,在加拿大,买家购房的订金是存在信托账户里面的,也就是说,开发商最终拿到买家钱的时间,是在交房后

所以,开发商巴不得今天签合同,明天就可以把钱套现,去做下个项目。而且,他们的建筑设施都是租的,人工的工时也耗在那里,拖一天他们就多一天成本。

然后,项目之所以要拖这么久才建成,原因有以下两点:

1.多伦多的楼花卖的是一个合约。很多情况下买家签完字了,地基都没开始打。

2. 建筑商在等政府批更多的楼层,从而增加自己的利润。

3.在多伦多,劳动力是一定量的。现在楼花开发项目越来越多,大量的工地将劳动力分散了。工作量变大,工人数量不变,建房时间自然比较久。

 

二、Condo楼花,为什么是抢手“爆款”?

多伦多的Condo楼花市场之所以火爆,有以下几个原因:

1. 相对于购买现房而言,楼花“杠杆能力”巨!大!

2. Condo楼花项目多半建在交通便利、繁华的位置,能够解决买家“花小成本,住白金区”的问题

3. Condo楼花可以在心理层面满足有“新房情节”的朋友

4. 可以延后支付15%海外买家税
购买楼花的付款形式大致如下:

–    对于加拿大居民来说,在交房前一般只需分期付20%费用

现在有些楼盘出现在交房前只需要付15%,或者10%的款项的,甚至还有开发商帮你付首付。这是非常大的杠杆力。如果想知道具体有哪些项目可以实现杠杆最大化,大家可以私微Evan。

–   对于海外买家来说,通常要在交房前要付30% 的款项。但是,和购买现房不同,这个30%的钱不需要一次付清,通常是:

– 签字买楼花时付5%
– 180天内再付10%
– 270天的时候付10%
– 540天之后5%
……
一般来讲,购买楼花的时候都是以这种节奏来付款。

需要注意的是,落实到每一家开发商,Condo楼花付款方式也是因人而异的。但这种“不紧不慢”的付款方式,自然就成了买家们的最爱。

Evan也帮助很多海外买家,成功申请了20%首付,至于具体方法,大家可以私信Evan咨询。

在我们分期付了这20%或者30%的款项之后,接下来的两三年就不用交款,直到交房。

首付尾款、月供、地税,和其他款项,等到交房的时候才需要支付。

四、购买Condo楼花的风险和劣势

任何一枚硬币都有两面,下面Evan来给各位归纳一下Condo楼花的劣势:

1.    买家看不到实物

由于买家买房的时候,楼盘还没有建成,所以对于房子的参照就只有一张户型图。空间概念不好的买家,或许需要花点心思来研究。

2.    Condo楼花交房期限容易滞后

由于各种程序上和施工上的原因,Condo楼花交房时间可能会被拖延。但是,Evan在文章前面也提到了,比较有声誉、比较大牌的开发商,完成工程的速度相对较快。所以在选择开发商这件事上,大家要擦亮眼睛。

3.    有些楼花工程会半途而废,成为“烂尾”楼盘

多伦多是全世界诚信度最高的城市之一。但是,公寓楼花项目中,还有3%-5%的烂尾率。

烂尾的原因,可能是因为:

1. Zoning 受限制,建房许可证批不下来
2. 开发商资金方面出了问题
3. 政府政策的改变
4. 开发商贪婪,故意毁约

“烂尾楼”对于买家来说,造成的经济上和精神上的伤害都比较大,因此大家买楼花的时候一定要慎重。

4.    房子建成后,会有一定的变数

在购买Condo楼花时,购房合同里都会写明一点,交房时,房子可能会和户型图上的规划有出入。

比方说,在户型图上,马桶是在厕所的左边,而建好后,马桶可能被调整到了右边。另外,落实到具体的户型规划和房屋面积上,开发商也可能会有变更。

但是,由于这一点之前在合同里写好了,交房的时候我们是不能拿着这些变动去和建筑商理论的。

不过,大家也不要完全失去了安全感。资历老的大牌开发商,做事一般比较有分寸,不会在交房时惊吓到,或者surprise到买家的。

然而,以上这个变数,无论我们买哪家开发商的楼花,是所有的Condo楼花买家都要共同面对的。

5.   开发商不修改合同,不接受讨价还价

购买Condo楼花,买家没办法跟建筑讨价还价。而且,跟从个人手里面买房子不同,买楼花时,开发商是不会修改合同里的任何条款的。

这,也和市场的火热度有关系,现在多伦多的开发商都是走那种“高冷范儿”的路线,有种”你爱买不买”的赶脚……

五、购买Condo楼花时的注意事项 

在综合考量过Condo楼花的优势和劣势之后,很多买家会认为,Condo楼花的加分项多于减分项,所以大家依然对它保有热情,纷纷下单买房。

然而,在签购房合同前后,有几点注意事项(Buyer Aware)大家一定要搞清楚。

1. 关于转卖(Assign)房子的规定

首先,拿到合同后,我们最需要注意的是:开发商是否允许买家在交房之前转卖楼花?如果允许,那么什么时候我们可以转卖?

一般,开发商会在合同里写明,他自己卖出90%-95%房子之后,才允许买家转卖楼花。另外,转卖的时候会有个转让费(Assignment Fee),签字之前我们要知道转卖费用是多少。

咚咚咚,敲黑板!

这里有个重点!加拿大每个行业都分得很细。比如律师这一行,就被被细分为地产律师、刑事律师、家庭律师、移民律师、税务律师、商业律师、个人伤残律师等等。每个律师都有自己的专业,如果涉及到家庭纠纷,而去找税务律师,那最后受伤的是你自己。

同理,地产行业也一样:有专业做商业的,专业做民用的,专业做楼花的,还有专业给客户转楼花的,叫做 “Assignment Realtor — 楼花转让地产经纪”

“楼花转让”是个新兴产物,而且规则一直在变,很多地产经纪对楼花转让的知识储备非常有限。

大家对于楼花的知识,缺失的程度非常让人遗憾。Evan经常自己调侃说:如果让Evan随机抽取10名多伦多的地产经纪,问10道关于楼花转让问题,如果有能答对一半的,Evan甘愿送上自己的膝盖。

所以,Evan建议各位在找“楼花转让地产经纪”前,一定要调查清楚对方是否专业,问一句“您在最近半年转过几套楼花”,就可以见分晓。

这些原则,也适用于在楼花转让过程中寻找律师和会计师

2.除了购房款之外,建筑商会追加多少额外开发费(Development Levy Charge)?

Evan来给大家解释下Development Levy Charge的概念:建筑商建楼,政府需要配合新的小区来修路,改善图书馆和公园,加大警力,配备医疗和师资力量,还要给新楼通水、电、煤气,布管道等等。

这些费用,政府是要追加在开发商身上的。开发商也会把费用转到大楼的终端用户——买家身上。

在2018年,建一套两房公寓,多伦多政府向开发商收的开发费是$25,366,一房开发费是$17,644。

好了,现在问题来了,这些费用,是否都会被开发商砸在买家头上?开发费如果上涨,那么这个开销是否也会被开发商砸到买家头上?

答案是,你敢不向开发商要Development Levy Cap文件,开发商就敢把所有的费用砸在你脸上!!!

所谓Development Levy Cap,就是开发商可以在买家身上追加开发费用的最大限额。

很多开发商现在会主动在合同上写明,最多追加费用是是多少。但是,也有不少开发商不写明这个费用。遇到这种情况时,买家一定得主动去咨询、讨要。

3.    两个交房日

在多伦多有两个交房日:

– Occupancy Closing 入住交房

– Final Closing 政府注册交房

这里,Evan提醒各位老铁们不要把多伦多的楼花和温哥华的楼花搞混。

在温哥华,一定要大楼都建好了才能统一时间让人去入住。而在多伦多,大楼的楼上还没有封顶,楼下装修完毕的几层就可以住人了……

所以,大家在多伦多可以看到一个奇观:公寓楼顶还在浇筑水泥,楼下就已经有人安居乐业了。

这种在夹于交钥匙和政府最后登记之间的时间段,这里叫Occupancy Closing (入住交房)

在多伦多,当新楼内部所有单元发了钥匙,允许入住,开发商才会统一去政府登记交接。

所以,买家拿到了钥匙,不等于房子已经注册登记了。在注册之前住进去的人,等于是在跟开发商租房子住,所以要付一个租金,也就是所谓的Occupancy Cost.

正因为在政府层面,这个房子还没有正式属于你,而是属于开发商,所以作为住在里面的“租客”,我们必须要懂“房东”规矩。

很多开发商常常会不允许在Occupancy Closing之后,买家立刻私底下将房子出租,或者找租客。关于这一点,买家得在买楼花时搞清楚。

4. HST Rebate 退税事宜

加拿大是个万税之国,连喝口水都要交税,买卖房产更加会涉及到税务问题。

在购买楼花时,大家会面对一个非常繁琐,困惑和难解,很多时候连会计师和律师都搞不懂的问题:HST。

买了楼花后,大家千万不要存有侥幸心理,去欺骗税务局。

原因一,税务局非常容易发现你作弊。

原因二,HST该交多少交多少,最后可以全部申请回来,没有骗的必要。

如果买家自住这个单元,不需要交额外费用。

如果买家收房后用来出租,则需要交大概是房价8%的HST。理论上,HST的最大数额是$30,300,Evan见过的,付HST最多的是$28,000,除此之外,任何超过这个数额的费用都不合理。

之后,凭一年的租房合约,在交房后三个月内,大家可以把全部交的HST申请回来。

Evan这边有个“御用”本地会计师,只做地产类税务。如果大家想要他的服务,可以私信Evan,Evan会亲自把会计师介绍给你。

不过,Evan在这里小小“勒索”一下大家,想要会计师联系方式的老铁,要帮Evan转发这篇文章哦;)

5. 申请“迟交房”补助

这个补助的英文叫Delayed Occupancy Claim。

在安大略省,有接近60%的新建公寓的买家可以向监管开发商的机构Tarion申请这项补助(安省有接近$480,000,000的补助款项,没有被申请过)。

每个买家,最多可以申请回$7,500的“迟交房”补助。这里,Evan建议,楼花买家一定要保留每次开发商给大家的推迟建房信件。

同样,Evan这边有专业人士可以帮各位申请这笔费用。如果大家需要帮忙,随时私信Evan。

老规矩:)还请大家帮我转发这篇干货,交个朋友。

说到这里,Evan把多伦多Condo楼花的重要知识点基本上都覆盖了。

总结起来:楼花虽好,购买须谨慎。

在掏钱下单之前,大家要对楼花本身、付款方式、楼花的优势劣势、开发商、购房合同、其他追加费用以及税务、补助申请等问题都有一定的理解,才能让整个投资过程顺利、高效、成功。

当然,Evan还是建议大家找一位“双商”高,实战经验丰富的地产经纪来协助自己。

在加拿大,和购买其他类型的房产一样,买家购买楼花时,是不需要付经纪费的。如果经纪能给买家提供免费+优质的服务,那何乐而不为呢?

如果大家对于楼花有任何疑问,可以来找Evan询问。私信、留言都随时欢迎:)

-End-

哇,是不是觉得这个Condo楼花指南非常实用!不过选购楼花的学问可多着呢,有点看不够怎么办?

没关系,因为接下来Evan Tang将会在6月10日给大家带来一个前所未有的Condo楼花讲座。是的,讲座就在渥太华举办!

主讲人:

Evan Tang

就职于全球最大地产公司REMAX瑞麦地产旗下多伦多分部Crossroads, 有8年的从业经验。

  • 荣获公司38年来历史最年轻最快名人堂得主
  • 全公司业绩第一名,
  • 全加拿大地产经纪业绩前1%,
  • 全加拿大30岁以下地产经纪前30名
  • 著名地产微博博主:@Evan多伦多地产

讲座分为两部分,前半部分Evan将会给大家详尽地讲解多伦多地产状况和最佳投资方式;后半部分Evan还会带来几个楼花项目,其中一个便是将要改变多伦多的天界线,被誉为多伦多“汤臣一品”的项目,直通地铁,湖滨新城,敬请期待。

届时Evan还会为大家现场答疑解惑。

当然咯,渥太华地产一哥Simon司旭之也会来到讲座现场,如果大家对渥太华房市有什么疑问,尽可以在现场与Simon面对面交流!

心动不如行动,去听讲座,就是跨出投资的第一步!

 

讲座时间:

6月10日(周日),下午1p.m.- 3p.m. 多伦多地产讲座;

下午3p.m.- 5p.m. 多伦多楼花推广会+Q&A

讲座地址: 

Centerpointe Library 108 Chaber Room

 

分类标签

合作伙伴

旗下产品

成为粉丝

相关信息

加入我们

正在检测......