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房产投资分秒似金 晚付订金华人土地梦碎

随着加拿大对中国10年签证的开放,越来越多的外国人利用旅游签证来到加拿大旅游、考察,而买房是很多华人到加拿大后做到第一件事。

多伦多地产局 (TREB) 发布10月份数据报告,大多伦多地区各类房屋均价比去年同期上升21.1%,这得益于加拿大房地产市场对外开放的自由度,更得益于加币的低汇率和银行较低的贷款利率。

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加拿大是个具有完备法律体系的国家,买方卖方的责权利都受到法律的严密保护,购买房产相对来说是一个比较繁琐和需要专业帮助的过程。如果你在加拿大看好了一套房,初步决定购买,就要开始购房程序了。由签订买卖合同,至交收房屋,在加拿大房产交易的每一个程序都不能马虎,否则就有可能付出不小的代价去弥补或者错失唯一的机会,就像下面的T先生一样。

据了解,T先生(化名)是一名地产经纪和投资者,他与合伙人已经在Oakville的Old Bronte Road上拥有两处紧挨着的物业,所以他与合伙人打算购下此处另外三个挨着的物业,好让这三处物业与他们之前拥有的两栋物业,能连通成一块两英亩大的建筑土地。而卖家Toma是一个建筑商,买卖双方经过两轮谈判,均未达成协议。

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2016年9月,双方又重新开始谈判,双方后来以620万元价格达成交易协议,T先生一方需要在24小时之内交10万元的订金。但由于订金晚付一日,合约被卖家中止。

T先生一方向法庭申诉,认为支付当天由于一些客观阻力,无法在律师办公室关门前完成订金的交付,只能在第二天完成,所以希望该合约仍有效。

但安省高等法庭认为,T先生一方既然想要去掉合同上的条件,就有责任在合约规定的时间内交付订金,即使律师办公室关门,也应该尝试在关门后的几个小时内完成,但是他在第二天才开了支票。而这几栋物业非常吸引人,卖家有权利有别的选择。法官最后判该合约无效。

或许有很多人在为T先生惋惜的同时,认为不就是晚付一天定金就解除合约会不会小题大做了?又不是没钱付不起故意去拖延的。但是你要知道近几年国内房价猛涨,几乎是一天一个样,更别说是移民主力国的加拿大了。所以小编在这里整理下加拿大房产交易全过程,希望能够帮助到您,避免以后的一些不必要的错误。

首先如果你看好了一套房,初步决定购买,就要开始购房程序了。在加拿大房产交易,主要有以下程序:

1、签订买卖合同

首先是买方给卖方offer(要约)。具体做法就是在BC省的标准房屋买卖合同文本上写明买方的具体要求,最主要的条款包括:

A、Purchaseprice(购买价)。如果卖家挂牌价或报价是200万,买家可以按自己的想法在合同上给出报价。这个报价需要买家和自己的经纪好好商量再出。经纪的经验在这个时候就非常重要,他应该给客户提供最近该区域同类房屋的成交价供买家参考。

B、Deposit(定金)。一般定金是购买价的5%,不过可以取一个整数,这个条款需要约定定金支付时间和支付到什么账户。一般合同约定的是在“ Subjects Removal(条件移除之日)”的24个小时之内支付,合同约定定金是支付到买方经纪公司的信托账户(就是你的买房经纪的地产公司信托账户),这个账户受房地产服务法例的制约,买方经纪公司也不可以随意动用,如果一切顺利的话,定金在“Completion Date(交易完成之日)”应支付给卖方。

C、Term and Condition(条款和条件)。这个是对买家最重要的一点。通常来说,如果买方给出offer 被卖方全盘接受的话,合同就成立了,但是,买家一定在这个条款中列明自己的具体要求或条件,一旦买方最终无法完成这些要求或条件,合同就不能成立,且买方不因此承担任何责任。这个期限通常是可谈的,但惯例是7天左右。好的买方经纪一定会就这个条款给买方提供充分的建议并写入合同。

D、Completion(交易完成)。这个条款写明买方希望完成交易的

E、Possession(交收日期)。这个条款是写明买方希望接收房屋钥匙和占有房产的日期,一般来说,这个日期可能会比完成交易的日期晚一天,以便卖方可以搬家并清洁房屋。

F、Adjustments(调整)。这个条款是写明从哪个日期开始由买方承担房屋的所有税和能源费用。这个日期通常是占有的日期。

G、Included item(包含的物品)。买方先提出想在购买价中包括的房间内可移动的物品,比如冰箱、洗衣机、家具等等。

H、Offer(要约)。在这个条款中,买方要注明这个offer的有效期是到哪一日的几点几分为止,并且签字。买方要有思想准备,也就是说这个要约一经卖方接受,合同就算成立了。

买方经纪把上述买方签字的合同发个卖方或卖方经纪,就进入到卖方承诺的阶段。在合同中专门有一个条款就是Accceptance(承诺)。在这个条款中,如果卖方同意买方提出的所有条件,则卖方只要在要约有效期内签字,合同就成立了。其他条件,卖方也会按照自己的想法进行调整,具体调整方式就是在买方的条件旁边直接手写上新的条件,并在新的条件边上简签(只签姓)。这份文件构成一份新要约,也会附有有效期,再发给买方。

这样要约、承诺经过几个来回,如双方最终能达成一致,合同就初步成立,但还要记得,在合同中的Term and Condition(条款和条件)中,买方还保留了若干条件,这些条件如果在约定的期限内不能成就,买方还可以不执行合同且不承担任何责任。所以说这个期间是买方的反悔期。

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2、银行贷款

在合同签订后,买方要抓紧完成合同中约定的条件,最主要的就是获得银行贷款,其实,如果不是新移民,这个程序只要在签订合同前落实就行了。

3、验屋

通常在买卖合同中,买方会约定自己有权自付费用对房屋进行核验。也就是说,如果经过核验,买方对房屋状况不满意,也属于合同约定的条件不能解除的情况。在加拿大验房师是个专门的职业,请验房师验房的费用大概几百元不等,时间需要大约3-5个小时左右。

4、去市政府核验产权

去市政厅核验房屋产权是否存在问题,问问是否存在纠纷,案件发生等事情。其实在购房条件里有一条Title search 就是确定房子产权问题的,你的经纪及律师都会帮你细细查看的。

5、解除条件和支付定金

上面2、3、4件事儿都办妥了,7天也就差不多到了,这时如果确实已经下定决心买这房子了,就需要解除条件了。解除条件的方式就是买方中介准备一份contract purchase and sale addendum,在上面写明之前的条件都已经满足,可以解除。

之后24小时内,买方需要用银行本票向双方认可的监管人账户支付定金,监管人将按相关法例和合同约定在适当的时候支付该款项。如果交易无法达成,定金可能需交由法庭判定归属。

6、保险

在合同约定的交易完成日之前,买方需联系保险公司为所购房屋购买保险。保险合同条款相当复杂,在此不一一说明了。保险内容主要包括房屋损毁、第三者责任等,地震险是要单独购买的。具体需要根据房子的具体情况和保险经纪沟通后购买。

7、委托律师和交易

房屋买卖交易必须由卖方律师和买方律师共同配合完成,买方律师收费在800-1500元之间不等,买方律师还需代收买方支付的定金之外的首付款。

交易日当天是双方律师到产权局办理交割以及房款支付,买卖双方都不需要到现场。

8、接收房屋

在合同约定的交房日期,买方应按时前往新房接收房屋,通常这时房屋已经清洁干净,卖方的东西已经搬走,卖方经纪负责交钥匙,房屋设备使用最好也请卖方经纪演示一遍,还有就是房屋内设备的使用说明书,最好能清点一遍。

9、房屋产权证明

温哥华房屋没有像中国那样正式的房产证,在交易日后一到两个月内会收到一份书面文件,就是产权证明(the state of title certificate)的复印件。

10、 水、电、天然气过户

根据合同,卖方支付跟房屋有关的所有费用至交房日,之后均由买方承担,这些费用就包括水、电、天然气的费用,所以实际上卖方在搬走之前,已经办理了水、电、天然气的关户,买方接收房屋后,需要重新与电力公司和天然气公司联系开户,开户时可能还需支付一笔押金。水和排污是市政供应的,不需要办理开户,到时自动会有账单寄到房子的邮箱。

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其实在很多时候你看到中意的住房,当然有可能别人也中意,所以出现多个人竞争同一套房子也不是奇事,反而更说明这种房子是一个性价比比较好的物有所值的房子,所以不用担心。 只要尽自己努力去抓住每一次机会和时间,在达到自己能接受的最大上限,即使不能得到这套房子也不会遗憾了。因为如果超越了你的负荷,拿到这套房子后你也会患得患失,不妨冷静面对,再寻找其他的房屋。

 

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