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加拿大买房花1.5亿 可能给别人做嫁衣

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中国富豪出手大方,已经是名声在外、屡登头条;近日,加拿大地产市场又一次见证了中国人的“壕”——今年早些时候,温哥华最贵房产榜上排名第16的一座豪宅,被一名周姓学生以3110万加元(约1.5亿人民币)买入,创下2016年温哥华豪宅成交纪录。此外,除了高额房价外,豪宅的地税每年超过8万加元(约40万人民币)。

加拿大买房花1.5亿 可能给别人做嫁衣

当然,鉴于购买人的隐私,媒体并没有披露更多消息;那单就这种交易行为来说,首先可以肯定的是,海外置业浪潮正猛,加拿大、澳大利亚等国家房产市场是相当火爆的。然而,笔者作为房产财商教育者、和房产投资和财富管理的实践者角度看,这则购买行为实际上是持谨慎、甚至是“负面”态度的——怎么给孩子买房是学问,如何为孩子安家、“以房养学”是技能和规范的手段才是至观重要的,操作不当就会让财产面临巨大危机,而本事件恰恰就深刻暴露了未来潜在风险。

首先,中国富人走出国门之所以难以融入本地,不仅仅是来自语言方面的障碍,更多的是思维层面。拿本事件举例,读者朋友们就可窥其中奥秘。中国人喜欢用孩子的名义买房,在这次购买中占到99%的产权比例;殊不知,在欧美法系的界定下,父母不在法定的顺位继承人之列;换句话说, 用父母的资金,以孩子的名义买的房子就和父母没有什么关联了;一旦子女有任何意外情况发生,父母没有像国内一样有顺位继承的权利;这也是为什么在西方发达国家,父母都不会给子女过早买房的原因,即便是富豪也是如此。

 

其次,房产未来可能被分割的风险激增;欧美及澳洲等国家是承认事实婚姻的;这就意味着子女(本案例为学生)和女友/男友以恋人的关系共同生活在一个屋檐下24个月就等同于事实婚姻了,在加拿大、美国高离婚率(高达50%)境况下,恋爱关系的稳定性更难保证;而一旦感情破裂,即便没有结婚,对方依然可以合法要求分割对方名下资产(房产),至少40%—60%;据报道,周姓学生拿出约2200万加元(约1.1亿元人民币)支付首付,对该房产拥有99%的产权,换句话说,这座豪宅99%的产权已经是周姓学生的,跟家长没有关系了;钱变成了孩子的资本,而未来孩子如果和他/她的另外一半住到里面去了,但凡发生感情危机,很可能导致孩子的另一半主张财产权利,于是房产将面临分割风险,而父母却束手无策。夸张的说,不恰当的房产传承与财富赠予,很可能导致还素未谋面的未来儿媳妇或女婿剥夺掉一半的财富。而不懂得进行资产保护的中国富人恰恰需要“上一课”。您可能会问,在加拿大、美国及澳洲等地父母要给子女购房,特别是高价值的房产是如何操作的呢?

建立LLC类似的公司,以公司名义持有资产,而非个人;实现个人资产企业化,而规避资产在个人名义下的分割诉求; Facebook的创始人扎克伯格就是把90%的资产装入非盈利的美国注册的LLC公司名下;

二、建立家庭信托,或者基金;以信托命运持有,在一方面规避税务的情况下,依然可以规避婚姻破裂导致的资产分割,法律纠纷情况下的追诉要求;

很显然,本案例的购买模式就非常“小儿科”,和在加拿大本地富豪的购买模式有巨大差异;一个是让资产完全暴露于被别人的觊觎之下,面临税务征收和资产分割风险;而换一种方式就可以隐瞒个人投资信息,且规避资产分割风险,且最大限度的实现了财富的传承目的。

再其次,如果说提前为孩子置业是让孩子“赢在起跑线”上,那确实本无可厚非;但是如何实现“以房养学”,就成了一个问题。很多人可能会套用国内的思维,在孩子读书的学校附近买下房子让孩子自住,这样做除了面临上文提到的分割财产的风险,实际上可能最终成为了子女自我发现、和自我成长的桎梏。出去了,就赢应该让孩子接受多元文化,接受当地文化。中国的家长过早的把财富优越感传递给子女,让子女的个人能力和魅力还没有充分绽放之前就凋谢了。既然什么都有了,还有必要努力吗?难道这样的结局是这些富有家长期待的呢?看看最新电影《北京遇上西雅图2》中小男孩的心态,和剧中母亲的期望和现实的结局,相信父母们都会有更多类似感触。我在多次讲座中用网络故事总结这个思路:

故事中美国富豪爸爸和中国富豪爸爸带着自己的孩子去加拿大查验各自收购的商业大厦;美国爸爸指着对面的大楼对自己孩子说:你看,这是爸爸的,不是你的,但如果你跟爸爸一样努力,相信这一条街将来也可以成为你的;从一开始在孩子心中就把爸爸树立为榜样,为建立属于自己的商业王国而奋斗;

而中国富豪爸爸却是这样说:儿子,你看这是爸爸给你买的大楼,你现在跟爸爸一样也是富豪了哦,高不高兴? 从一开始在孩子心底就发出了这样的声音:我赛,我这么有钱了呀,太棒了;看来我都无需做事情了,限量版的兰博基尼终于不愁了;看看,有了这些,甚至连爸爸都可以不要了啊。

综上,中国富豪的财富传承之路才开始,要跟得上财商;会说“hello”,更要懂得这一声问候之后文化与法律背景的交融和学习。中国人短期内聚集了财富,未来就要面临传承财富、守护财富的问题;如果不能吸取和遵循那些成熟市场的房产财富守护和传承经验,未来财富未必还是自己的——没有正确的理财观念和财富规划的意识,又谈何财富传承呢?笔者希望中国人不仅仅在海外市场中的交易中风光,更要在未来“闷声发大财”,用最有效、最安全的方式保证财富一代又一代的传承下去。

作者:刘磊(中国外国专家局专家资质、国际注册高级理财规划师)

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